□ 文/肖莎

　  通常来说，对于购买住宅的购房者，在破产清偿中具有优先受偿权。但如果购房者买的是商业办公类的房屋，在不少破产案件当中被认定不享有优先受偿权。在实践中，优先受偿权的实现并不算太理想。

　　商品房项目一旦被业主认为是烂尾楼，就说明开发商资金链出了问题。那么购房者起诉要求解除合同、退还首付款等款项的诉求，即便得到法院支持，也可能面临无法执行的问题。
　　北京金诉律师事务所主任王玉臣就告诉记者，他们就曾遇到过，案子胜诉了，开发商账上一分钱没有，法院判决无法执行的困境。
　　“如果开发商破产，回款的难度会更大。”王玉臣说。
　　“烂尾楼”购房者的优先受偿权
　　在接受记者采访时，多位专家都提到了开发商破产情况下购房者的优先受偿权。
　　“通常来说，对于购买住宅的购房者，在破产清偿中具有优先受偿权。但如果购房者买的是商业办公类的房屋，在不少破产案件当中被认定不享有优先受偿权。在实践中，优先受偿权的实现并不算太理想。”王玉臣提到。
　　律师专家库成员、北京德和衡律师事务所高级权益合伙人吴学联向记者详细解释了开发商破产时相关主体受偿权的先后顺序，即根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》相关规定，购房业主款项优先权、建设工程优先受偿权、银行抵押权和普通债权的优先级顺序为：购房业主款项优先权＞建设工程优先受偿权＞银行抵押权＞普通债权。
　　“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。若只支付了部分价款，但在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，同样适用该规定。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权也优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。”吴学联补充。
　　起诉退房退款或许不是最优选择
　　从实际情况看，一旦开发商资金出现问题，“烂尾楼”购房者起诉开发商要求解除合同、返还欠款的结果很可能是“胜诉了，但人房两空”，那么，除了起